下記の日程で、大家検定2級認定講座を開催します。

お近くの方は、是非、ご参加下さい。

＜2級講座＞　全2日間コース（各6時間×2日間）
1日目　9月4日(土)　09:30-16:30
2日目　9月5日(日)　09:30-16:30

サンメッセ香川　2Ｆ小会議室2
香川県高松市林町2217-1

お申込みは⇒http://www.ooyakentei.com/Koushi.cfm?Channel=dy3oyi4

******受講者の声*******

２年ほど前から不動産投資に興味を持ち、書籍を読んだり、セミナーに参加して
勉強を始めました。
書籍では、キャッシュフロー重視であったり、リノベーション、競売等、様々な投資法
を学んできましたが学べば学ぶほど、全体的に俯瞰できる体系的な学習をしたいと
常々考えるようになりました。

そこで大家検定を知り受講したところ、税務やファイナンスといった重要だが、
どうやって学んだらいいのか分からない分野も学ぶことができ大変良かったです。

また、講師の貴重な体験談をお聞きし、一緒に学ぶ仲間と時間や情報を共有
できたことも意義深かったと思います。
今回は、２級を受講しましたが、２級合格後は是非１級にチャレンジしたいと
思います！
（高松市　礒部　敬芳様）

今回講座を受講して大変勉強になりました。何も知らぬまま業界に足を踏み入れたところで、知らないことばかりでしたが大家様と管理会社様との関係、特に税務のことはとても勉強になりました。
いつか自分も大家業ができればと思っておりますが大変な知識が必要と解りました。
ありがとうございました。
（高松市　K.C様）

この度、講座に参加させていただいて、物件建築後すでに７年が経過している
にもかかわらず、当初の管理会社にまかせっきりで大家として何もしてこなかった事
を痛感しました。
今後厳しくなっていくであろう賃貸経営を乗り切る為にもこの講座をきっかけとして
さらに勉強していく必要があると思いました。
（高松市　K.Y様）

若い受講生の方が多くいらっしゃったので負けないで頑張ろうと思います。
大家さんはみんな「大家検定」を受講すべきです。
（高松市　赤木　雅一様）

講義の内容は、どれも大家として必須であり、特に、山中講師自身の事例を交えたお話には説得力があり、講義の内容をより深く理解できたと思います。

2級講座の内容を独学で勉強しようと思うと、かなりの時間と資金が必要であると思いますが、講座を受講して短時間でこれだけの知識が身についたのは、自分でも驚きです。

（坂出市　Ｙ・Ｔさん）

解りやすい解説ありがとうございました。よく理解することができました。
大家業は、大変な事だと痛感しました。

また、反対に大家業に関われてありがたい事だとも認識しました。
これからも、講座で学んだことを活用して良い大家になりたいと思います。
（高松市　浮田幸治さん）

お申込みは⇒http://www.ooyakentei.com/Koushi.cfm?Channel=dy3oyi4

前回のつづき。

都市計画課を訪問した後は、

建築指導課に行って見てください。

建築指導課では、現在の建物が建築法規を守って建てられているか

どうかが確認できます。

また、建設時点では、問題なく建てたものであっても

その後の法律改正で、現在の法律には適合していないということも

ありますので、その点も確認できます。

そして最後に

その地区の条例について確認しておいてください。

最近は、小規模の地区に対する景観条例等が新設されていることが

あります。この景観条例ですが、人気地区に多い傾向があります。

実際の内容は、都市計画や建築基準を超えた厳しい規制があったりしますので

その物件の将来計画を策定する際の重要な情報となります。

お役所には、情報が集中していますので、どんどん利用してください。

物件資料に必ず記載されている事項として

●都市計画（用途地域）

●建ぺい率・容積率

があります。

この情報、時々間違っているので注意してください。

本格的に購入を検討する際は、必ず役所に確認しておいてください。

では、役所のどの部署に聞けばいいのか？

ですが、

その名のとおり「都市計画課」です。

電話でも教えてくれますが、せっかくなので、出向いて聞いてみることを

お勧めします。

私の事例ですが、こんなことがありました。

「その土地は、道路計画があります」と。

この件を不動産仲介業者に確認しましたが、承知していませんでした・・・。

また、会話の最後に「今後、都市計画の変更予定はありますか？」

と聞いておきましょう。

直接的でなくても、今後の投資活動に有益な情報を教えてくれることが

あります。

例えば、大型ショッピングセンターの出店計画とか。

不動産投資家にとって、もう一つ重要な部署がありますが、

それは次回に・・・。

あなたは、なぜ不動産投資を始めるのですか?
もしくは、なぜ不動産投資を始めたのですか?

●会社を辞めるため・・・。
●将来の不安を解消するため・・・。
●給料以外の収入を得るため・・・。
●土地を有効活用するため・・・。
●お金持ちになるため・・・。

みなさん、いろいろな理由があると思います。

では、その理由には具体的な「数値目標」はありますか？

例えば、不動産投資して会社を辞めてセミリタイアしたい

のであれば、合計で、2億～3億ぐらいの物件の購入が

必要になります。

よって、同額レベルの借入をしないといけません。

また、その目標は、いつまでに達成したいのでしょうか？

5年以内に、ということであれば、ＲＣ物件に的を絞って

物件取得を高速化していくことになるでしょう。

まずは、

「あなたの思い」を

「明確な数値目標」

として落とし込んでください。

そして、それを紙に書いて壁に貼り付けてください。
（これ、効果は絶大ですよ）

明確な数値目標を持つことで

あなたの活動にブレが無くなります。

デッドクロス・・・。

簡単に言うと、減価償却費を元金返済額が上回るポイント。

要はこのことで、税金が大きくのしかかるようになり

財務状況を悪化させてしまいます。

賃貸経営をしていく上で、非常に注意が必要な事項です。

しかし、このことよりも、もっと気を付けないといけない事項があります。

それは、家賃の下落です。

一例を挙げてみます。

物件価格4000万（内訳：土地2000万、建物1400万、設備600万）
年間収入480万利回り12％、ＲＣ造、総戸数8戸、築15年
諸費用400万
自己資金900万
借入3500万（金利3.5％、20年返済）
税率30％ 

この物件、当初家賃の平均は＠5万円です。

16年後に＠4万円に下がったと仮定しましょう。
（無理な仮定ではありませんよね）

その場合のキャッシュフロー比較をグラフにしてみました。
（↓クリックで拡大↓）

1年目のキャッシュフローは117万円。

16年目のキャッシュフローは32万円の赤字。

また、見ていただければ解りますが

16年目では、年間家賃家賃が96万円も下がることになります。

税金については、1年目が0円に対して、16年目が58万円。

どう考えても、家賃下落のインパクトの方が大きいですよね。

「デッドクロス」と「家賃下落」両方をきちんと考慮して購入計画を

立ててください。

銀行への融資相談。

サラリーマンの方は、平日は仕事。

銀行の営業も平日のみ。

営業マンであれば、外出の途中で銀行訪問もできるが

内勤の方は、どうするか？

有給休暇を取る？

いえいえ。

昼休みを使いましょう！

昼休みは1時間あります。

移動時間も含めて1時間もあれば面談できます。

この時間を使えば、1週間に5行に訪問できます。

時間は、創るものです。

与えられるものではありません。

不動産投資を始めるにあたって、始めに取り組まないと

いけないのが、頭金を貯める事。

いくら貯めるのかは、その方の投資手法によるので

具体的な金額ははっきりとしないが、数百万円は貯めないといけませんね。

じゃあ、どうやったら貯められるのか?

なんですが、意外と簡単です。

それは「使わないこと」です。

えっ、それだけ？そんなこと、当たり前でしょ。

と言わないでください。

ロバートキヨサキは、著書の「金持ち父さん、貧乏父さん」の中で

金持ち父さんからこう教わりました。

”金持ちになれない人は、収入が増えると、支出も増えている”・・と。

では、お金を貯めるには？

収入を増やして、支出を減らす。ですよね。当然ですけど･･･。

このことを少し分析してみます。

＜サラリーマンだったとして＞
収入を増やす　⇒　自分でコントロールするのは難しい

支出を減らす　⇒　自分である程度はコントロールできる

つまり、自分でコントロールできる”支出を減らす”に注力すれば

お金を貯めることができる。ということです。

あなたの、支出を分析してみてしてください。

無駄な支出が見つかるはずです。

そして、その支出をカットする。

要は、使わないことなんです。

最後までお読みいただきありがとうございます。

ブログの更新は、平日のＡＭ９時までを基本としておりますので

午前中に、毎日覗いていただければと思います！！

******　ある朝の風景　*****

新聞の不動産広告を見て、

あっ、この物件値下げになっている。

えーと、値下げ前の価格が、○○○○万円だったから、２５００万も下がってるのか・・・。

以前もらっていた資料によると、なるほど・・・。

で、以前計算した適正価格は･･･。

よーし、朝一で不動産屋に連絡だ！！

**************************************

このような場面は、頻繁に起こります。

しかし、物件の資料を捨ててしまっていると、資料請求からやり直しとなります。

せっかく作った収支計画表も、一からやり直し。

あなたが、その物件を買わなかった理由は、なんですか？

資料請求までして買わなかったのですから、

ほとんどの場合、価格の面で折り合わなかったのではないでしょうか。

ということは、価格さえ合えば、土俵に乗ってくるということですよね。

だから、物件の資料は捨ててはいけません。

きちんと整理して保管しておきましょう。

その物件が、内覧までしたことがある物件だったら、朝一番で

買い付けを入れることも可能になります。

こんなこともあります。

ネットから急に消えた物件。

売れたのかと思っていたら、半年後に、競売物件に。

この場合、事前に入手している資料は、入札価格の非常に貴重な資料になります。

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ある、単身者サラリーマンの支出を覗いてみる。

食費3万円。
小遣い3万円。
光熱費2万円。
携帯1万円。
家賃6万円。
合計・・・15万円。

あれっ。家賃が一番大きい支出になっていますね。

家賃6万円って、年間にすると72万円。

あなたは、1年のうちに、72万円もの高額商品を買っていますか?

これが、３年間だったら、なんと、216万円です。

３２型の液晶テレビだったら、３０台くらいは買えてしまいます。

普通は、こんな高額な商品はめったに買いませんよね。

入居者様からいただく、家賃はとても高額なんですよね。

ですから、大家さんは、そういう意識でお客様対応しないといけません。

収入のうちの大部分を家賃として支払ってくださっているのです。

非常に重要なビジネスパートナーなんです。

どう考えても、エグゼクティブ顧客ですよね。

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あなたが買おうとしているその物件、適正価格ですか?

融資返済の期間中、ちゃんとキャッシュフローが出続けますか?

＜ある不動産仲介業者さんとの会話＞
業者：山中さん、この物件はいいですよー。家賃からローンを引いても毎月25万円は残りますよ。

山中：いやいや。それって
減価償却費はいくら？
固定資産税はいくら？
専従者給与を出した場合は？
管理費はいくら？
空室率はどれくらいの計算？
家賃の下落率は何％ぐらいで計算？
etc？・・・

業者：いやー。そこまでは計算してません。

山中：えっ。それを計算しないとキャッシュフロー解らないでしょう。
（シミュレーションシートを見せながら）
私のシミュレーションでは、この価格が適正価格ですよー。

業者：うわー。すごいですねー。ここまで計算されるんですねー。

山中：・・・。

業者：このシミュレーションソフトって、売ってるんですか？

山中：いえ、売ってません。似たようなソフトは売ってて、いくつか買いましたが
どれも使えないものばかりですね。
仕方ないので、自分で作りました。

業者：そうなんですか。売ってもらうことはできませんか？

山中:これは、売れません。私の命綱ですから・・・。

なんて会話がよくありました。

昨年の年末にも、以前からお付き合いのある業者さんから

「なんとかあのソフト売って欲しい」と連絡あり。

ということで、年始から、web上で格安でキャッシュフローシミュレーションできる

サイトの制作に取り掛かりました。

春ごろには仕上がる予定ですので、またご案内します。

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＜香川県＞大家検定２級講座を開催いたします！！

＜全3日間（12時間）コース（各4時間×3日間）＞
1日目　2010/02/27 (土)　13:00-17:00
2日目　2010/03/06 (土)　13:00-17:00
3日目　2010/03/13 (土)　13:00-17:00

＜↓↓詳細は↓↓＞
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